進入9月，惠州樓市供應逐步放量，但成交依舊表現(xiàn)平平。根據(jù)惠州世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月前三周，惠州新房住宅供應10899套，成交4938套。世聯(lián)行監(jiān)控顯示，惠州各樓盤來訪量維持在較低水平，整體轉化率仍然處于低位，客戶購房信心略顯低迷。

　　在信貸環(huán)境持續(xù)收緊、“新政”效力逐步釋放等多重因素疊加之下，惠州樓市成交乏力，不少樓盤通過折扣優(yōu)惠來促進客戶認購。近日，記者聚焦現(xiàn)下樓市面臨的客戶減少、樓盤成交難等問題，采訪相關業(yè)內(nèi)專家，探討后市如何發(fā)展。

　　樓市降溫，需要更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打動消費者

　　“目前市場優(yōu)惠比較多，反而會讓客戶猶豫，畢竟每個人都不希望自己買虧，總會擔心接下來優(yōu)惠更大。”正在惠博某樓盤帶客看房的渠道中介紀先生告訴記者，今天帶看的2個客戶都沒有成交�！皟r格其實已經(jīng)很優(yōu)惠了，但是客戶還在觀望�！奔o先生認為，目前惠州樓市的市場環(huán)境，購房者顧慮頗多，除了擔心房價下跌，還會擔憂房子能否按時交付，或者質(zhì)量是否過關等等。

　　劉波（化名）就是一位猶豫不定，擔憂房子質(zhì)量的購房者�！敖衲觊_始就一直在各大樓盤轉悠，想挑個好一點的房子�！痹谏钲谧錾�意的劉波表示，自己是個性格謹慎的人，自從打算在惠州買房，就經(jīng)常瀏覽樓市新聞，偶爾還會查看網(wǎng)絡問政平臺。“近期惠州不少樓盤發(fā)生了維權事件，買房時會特意避開這些項目�！眲⒉ㄕf。

　　記者走訪中發(fā)現(xiàn)，不少購房者和劉波一樣，購房時會特別注重開發(fā)商的品牌口碑和樓盤品質(zhì)。畢竟在房住不炒的背景下，購房者以自住為目的置業(yè)，不僅需要考慮升值空間和價格等因素，還需要關注園林、戶型設計、施工等涉及品質(zhì)的諸多細節(jié)。

　　惠州資深地產(chǎn)評論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒認為，在嚴厲的調(diào)控政策下，愈加嚴密的土地及資金端調(diào)控，使得房企利潤逐步受到擠壓，促使房企不斷提高開發(fā)建設速度，以期盡快取得銷售回款，緩解日趨緊張的資金壓力。在這種背景下，新建住宅品質(zhì)可能在一定程度上有所降低。因此，這個時候購房者更加關注房子質(zhì)量的問題，而不是只關注房子的價格。

　　“當前樓市降溫的主要原因在于國家宏觀政策層面的調(diào)控以及金融政策的緊縮�！盩AD互動總經(jīng)理李凡表示，長遠來看，這是樓市健康向穩(wěn)發(fā)展的必要措施，但是短期內(nèi)會讓部分購房者產(chǎn)生觀望情緒，降低入市意愿。對于房企而言，真正的意向客戶數(shù)量在這些條件的影響下會變少，這也意味著，如果需要爭取到當下變少的購房者，就需要從產(chǎn)品層面上面進行提升，去做真正能打動他們內(nèi)心的產(chǎn)品。

　　“競品質(zhì)”將催生大批高品質(zhì)住宅

　　“品質(zhì)住宅不僅是一種商品，更是一種生活方式，它代表了舒適、愜意、省心的生活�！蹦稠椖康钠放撇邉澨岬剑�現(xiàn)在的購房者不再僅僅關注“一個平方米能優(yōu)惠多少錢”，而是更希望“交通好、配套好、環(huán)境好、質(zhì)量好、服務好”，更注重住宅產(chǎn)品的品質(zhì)。她表示，“正是看到了購房者置業(yè)需求的改變，市場上的高品質(zhì)產(chǎn)品也聞聲而來�！�

　　記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，在市場趨冷的背景下，大部分樓盤持續(xù)通過優(yōu)惠促銷、加大渠道獎勵等方式促進客戶認購，但是從市場反饋的數(shù)據(jù)來看，收效卻不明顯。反而一些堅持走品質(zhì)路線的樓盤能獲得市場認可，比如在惠民之家發(fā)布的樓盤銷售排行榜中，華潤曦江潤府、華發(fā)·旭輝鉑鉆花園等主打品質(zhì)的項目是近期榜單上的�？�。

　　不可否認，做好產(chǎn)品是房企長遠發(fā)展的基石。在整個市場一路上行的階段里，行業(yè)不斷擴容，房企比拼的是擴張規(guī)模，是周轉速度。但步入箱體震蕩期，市場需求持續(xù)萎縮，通過高周轉模式運營的房企，只能通過打折促銷方式快速回籠資金。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于房企而言，以價格作為賣點是不得已的辦法，用優(yōu)惠促進成交更是飲鴆止渴的下策。從長遠來看，任何品牌企業(yè)都不愿意將價格以及優(yōu)惠作為銷售策略的重點，因為如此一來，品牌的含金量就不存在了。品牌企業(yè)最終還是要靠產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場。

　　事實上，“做好產(chǎn)品”不僅是市場要求，也是政策要求。近期惠州出臺惠八條，明確土拍中引入“競品質(zhì)”規(guī)則，土地供應不再是單一的價高者得，或者是配建多者得，住宅品質(zhì)亦被加入考量范圍，這對民生保障及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行都起到較大促進作用。

　　“‘競品質(zhì)’從土拍環(huán)節(jié)對項目品質(zhì)進行把控，盡量避免后期出現(xiàn)的各種矛盾，減少交房‘維權潮’的出現(xiàn)。”李建鋒認為，對于購房者而言，“競品質(zhì)”是一件喜聞樂見的事。并且“競品質(zhì)”對于開發(fā)實力強、長期注重品質(zhì)的房企可謂是大利好：一方面更容易拿地，另一方面也會留有打磨產(chǎn)品的余地。而對于不注重品質(zhì)打造的房企，尤其是資金實力及管理能力差的房企，或?qū)㈦y以再在土地拍賣市場上分一份羹。李建鋒同時表示，先“競品質(zhì)”再競地價模式，將催生大批高品質(zhì)住宅。

　　李凡則提醒開發(fā)商，房企除了在提升品質(zhì)方面進行更為嚴格的產(chǎn)品打造外，還應該重視房產(chǎn)售后服務。比如物業(yè)，做好房子只是第一步，運營好社區(qū)的生活方式，在接下來更為重要，尤其對改善型物業(yè)，更應該如此。

　　城市深耕是房企發(fā)展的不二法門

　　“‘競品質(zhì)’將會從促使樓市從粗放型向精益型過渡�！崩罘舱J為，當前，房地產(chǎn)樓市進入“下半場”已經(jīng)是行業(yè)共識，對房企的要求也會越來越高。過去5年，惠州樓市從本地房企與外來房企來分秋色，到品牌房企占據(jù)大半壁江山，再到如今頭部房企統(tǒng)領，在高速開發(fā)的同時，一些市場亂象也隨之出現(xiàn)。

　　從非理性繁榮到理性穩(wěn)定，在行業(yè)邏輯的變革之下，房企要如何打開局面，迎接新的挑戰(zhàn)？

　　“城市深耕是未來房企發(fā)展的不二法門。”李建鋒強調(diào)，通過深耕，房企可以培養(yǎng)長期穩(wěn)定的本地供應鏈，積累本地市場口碑，降低建設成本，加快產(chǎn)品去化。此外，通過打造本地管理平臺，提高管理水平和加大項目團隊的管理半徑，房企可以獲取更高的人均效能，有效提升利潤空間。

　　房企的經(jīng)營能力一直是房企長期發(fā)展的保障，擁有更強的成本控制能力、項目去化能力和品牌優(yōu)勢的房企，無論在怎樣的外部環(huán)境之下，都能游刃有余。苦練內(nèi)功，提升自身的產(chǎn)品質(zhì)量、成本控制和整體運營實力，更好布局供應生態(tài)鏈，更便利獲客并實現(xiàn)服務式營銷，是房企能否拍地、能否立足的核心關鍵。

　　現(xiàn)階段，在樓市調(diào)控持續(xù)高壓、住宅成交明顯下滑、行業(yè)競爭日益加劇的市場環(huán)境下，房企面臨的壓力大增�！昂献鞅�團可以在多方面對房企提供有效助力。”李建鋒認為，房企之間應加深彼此的合作深度，合作范圍從單項目擴展到整個城市甚至區(qū)域，合作環(huán)節(jié)從拿地延伸到投資決策、項目開發(fā)、運營和營銷等整個鏈條。如此，合作雙方才能真正實現(xiàn)優(yōu)勢互補，不僅可以避免過度競爭，還能彼此借勢。

　　惠州日報記者鄔玉婷