去年下半年以來，惠州樓市受困個別頭部房企資金困局影響，市場供需觀望情緒漸濃，交易低迷。進(jìn)入2022年一季度，隨著樓市低位交易行情進(jìn)一步平穩(wěn)，購房需求開始逐步釋放，市場出現(xiàn)觸底反彈回升的發(fā)展勢頭。

　　從市場交易來看，據(jù)惠民之家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，惠州一季度銷售新建商品住宅9926套（107.63萬平方米），日均售房約110.3套。盡管單季度交易數(shù)值僅與高峰周期破百萬平方米的月度交易規(guī)模相當(dāng)，但春節(jié)后動態(tài)市場的走高行情仍備受各方關(guān)注。

　　后續(xù)惠州市場將如何發(fā)展？記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，基于城市產(chǎn)業(yè)和人口集聚發(fā)展的局面，多名行業(yè)人士均對惠州房地產(chǎn)市場表達(dá)出樂觀，認(rèn)為依托城市發(fā)展的長效價值、短期政策和金融環(huán)境的改善，樓市正在穩(wěn)步進(jìn)入觸底反彈通道。

樓市窗口期成為了不少人的置業(yè)良機(jī)。惠州日報記者周楠 攝

　　剛需客入市加快，市場交易穩(wěn)步上升

　　4月16日，家在河南岸斑樟湖老社區(qū)的蘇志輝（化名），在演達(dá)大道旁的南麓院項目認(rèn)購書上簽下名字，結(jié)束了兩年的看房史。

　　“在斷斷續(xù)續(xù)看房這兩年，曾經(jīng)歷看中的樓盤通宵排隊都搶不到的情況，而現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)折扣優(yōu)惠挺大，還送家私家電等一些東西，感覺挺優(yōu)惠了。”蘇志輝直言，自己和家人從前年底就開始看房，市場漲漲跌跌、起起伏伏，很難看得明白，“現(xiàn)在價格也實(shí)惠，利率優(yōu)惠也落地了，房子基本滿足家人的住房需求，就趕緊下手了”。

　　在當(dāng)前的市場環(huán)境下，類似蘇志輝這樣的購房市民不在少數(shù)。隨著個別頭部房企的困難局面逐步得到緩解，城市“保交樓、保民生”工作穩(wěn)步開展，樓市進(jìn)入今年以來，逐漸呈現(xiàn)出觸底震蕩回升的勢頭。

　　即時的惠州樓市交易表現(xiàn)也印證了這一勢頭。據(jù)惠州樓市官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺“惠民之家”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月份惠州（四區(qū)三縣）新建商品住宅網(wǎng)簽3452套、38.27萬平方米，交易房源套數(shù)和面積規(guī)模環(huán)比漲幅分別達(dá)53%、63%，各縣區(qū)交易數(shù)全線上揚(yáng)。

　　時間跨度拉長至一季度，據(jù)該平臺數(shù)據(jù)，2022年1—3月份全市新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為9926套，107.63萬平方米，日均銷售房源達(dá)110.3套。3個月交易房源規(guī)模分別為4210套（45.82萬平方米）、2264套（23.54萬平方米）、3452套（38.27萬平方米），從春節(jié)后以來，市場正處在上升的勢頭中。

　　“剛需購房客戶被擠壓的需求打開閘門，正在逐步得到釋放�！被葜菔刑觳咝行袖N機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人李建鋒介紹，盡管市場的下行行情帶來了觀望情緒，部分投資性的購房客戶開始撤離市場，但對于購房需求迫切的剛性住房客戶，經(jīng)過短暫觀望周期后，面對低位平穩(wěn)的市場行情，他們將逐步進(jìn)入市場。

　　李建鋒直言，對于剛需客戶而言，觀望的是階段性市場震蕩的不確定性和政策的變動，隨著市場步入平穩(wěn)運(yùn)行行情，自然會擇機(jī)入市，尤其是市場上較優(yōu)質(zhì)的房源產(chǎn)品出現(xiàn)了少有的優(yōu)惠時，購房市民會進(jìn)一步加快入市步伐。

　　選房兩年有余的蘇志輝買定離手就屬于這種情況，而類似的情況在市場上正變得頻繁。在3月份樓市交易數(shù)據(jù)中，曦江潤府、金楓花園、未來花園等優(yōu)質(zhì)項目單月均取得超40套成交，隨著項目展示面持續(xù)完善、配套學(xué)校初見雛形，項目價值正在得到購房客戶的認(rèn)可。

　　企業(yè)推售熱情提升，市場需求正在蘇醒

　　在市場觸底反彈回升勢頭逐漸明朗的背景下，開發(fā)企業(yè)推售熱情也在穩(wěn)步提升。

　　數(shù)據(jù)顯示，在市場新增房源供應(yīng)環(huán)節(jié)，在2月周期企業(yè)悉數(shù)收緊推新聚焦去庫存的基礎(chǔ)上，3月份全市各片區(qū)集中推新，共計有22個項目取得新批次預(yù)售許可證，供應(yīng)新建商品房房源3934套，供應(yīng)面積達(dá)到43.32萬平方米。

　　進(jìn)入4月份，據(jù)記者收集動態(tài)項目信息不完全統(tǒng)計，全市將迎來近30個樓盤推出新品，預(yù)計推出房源數(shù)量超過4000套，星河臻譽(yù)府、華創(chuàng)金麟府、康橋知園、峰銘朗悅花園等多個全新項目將迎來集中面市。而截至當(dāng)前（4月18日），根據(jù)惠州市預(yù)售許可證監(jiān)測平臺信息，全市已由19個項目領(lǐng)取新預(yù)售許可證，共計房源數(shù)量達(dá)4281套，面積規(guī)模則到47.2萬平方米。

　　“市場形勢的變化是無法避免的，企業(yè)能夠做的就是做好自己的產(chǎn)品和服務(wù)，提升自身產(chǎn)品的吸引力�！痹诮�期推出新批次房源產(chǎn)品的金山新城某項目營銷負(fù)責(zé)人介紹，項目體量較大，銷售周期也比較長，在銷售周期內(nèi)會遇到不同的外部環(huán)境，但都依托于自身積累的口碑和客戶認(rèn)可度獲得相對不錯的銷售成績。

　　談及當(dāng)前市場變化，該負(fù)責(zé)人直言，對比前期市場，當(dāng)下確實(shí)不太好。他介紹，對比兩年前市場上項目一推出就售罄，很多客戶需要輪候排隊才能買到房的情況，當(dāng)前的市場客戶上門量銳減�，F(xiàn)在公司開始依托中介渠道拓客和自身的銷售團(tuán)隊拓客，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行推銷。

　　“作為大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，惠州樓市是一個開放型的市場。面對大市場下行疊加疫情環(huán)境，深圳、東莞等周邊城市購房客戶入市意愿減弱，交易難度確實(shí)會大幅增加�！遍L期聚焦城市群經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究的上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波介紹，雷同于長三角城市群，珠三角區(qū)域各城市間市場已經(jīng)泛化，惠州作為承接灣區(qū)住房需求的片區(qū)，活躍于市場的客戶本就不限于本市，疫情環(huán)境下，周邊城市客戶往來難度增加，客戶基數(shù)大幅減少。

　　在受訪中，惠州惠東某濱海旅游度假項目負(fù)責(zé)人對此也深表認(rèn)同�！按汗�(jié)以來，項目客戶基本都是個位數(shù)計算，基本都是依靠渠道銷售，成交很不理想�！痹撠�(fù)責(zé)人說，團(tuán)隊在復(fù)盤過程中重點(diǎn)關(guān)注了疫情的原因。團(tuán)隊分析認(rèn)為，危中有機(jī)，在單一的看房訴求難以撬動客戶的背景下，加快自身展示面和旅游體驗區(qū)的打造，讓客戶在愉悅的濱海旅游過程中順便看房，就成為較好的選擇。

　　“清明假期打造的萌寵樂園，露營基地和游樂場也都進(jìn)行了優(yōu)化完善，吸引了大量市民前來游玩和看房�！闭劶盎顒�，該負(fù)責(zé)人直言效果還不賴，吸引了一大批的意向購房客戶。

 
樓市盤整期，置業(yè)者的選擇空間越來越多�；葜萑請笥浾咧荛� 攝

　　產(chǎn)業(yè)、人口集聚發(fā)展，市場潛力被看好

　　“市場永遠(yuǎn)都是挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的，市場大環(huán)境無論是好還是不好，在交易環(huán)節(jié)都會有賣得不好的房子�！鳖櫤２ń榻B，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場大環(huán)境遇到阻力，但企業(yè)若專注做好產(chǎn)品、做好服務(wù)，不斷提升自身的市場競爭力，在惠州這樣的城市并不缺少機(jī)會。

　　顧海波直言，疫情和大市場的震蕩都是暫時的，城市的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的活力才是基礎(chǔ)，“作為‘雙區(qū)’發(fā)展環(huán)境下的雙重覆蓋區(qū)，惠州城市的潛力值得期待，依托城市發(fā)展紅利的房地產(chǎn)市場仍處在不錯的機(jī)遇期”。

　　聚焦到城市發(fā)展，記者注意到，隨著城市深度融深融灣，惠州正在加速邁進(jìn)建設(shè)更加幸福國內(nèi)一流城市新征程。依托城市規(guī)劃發(fā)展，贛深高鐵、廣汕高鐵等軌道交通建設(shè)，城市“骨架”格局迅速打開，“3+7產(chǎn)業(yè)園區(qū)”持續(xù)集聚發(fā)展，中科院兩大科學(xué)裝置、新材料產(chǎn)業(yè)園、金山新城、北站新城等新的產(chǎn)業(yè)平臺和城市新城組團(tuán)加速建設(shè)，城市不斷迎來高質(zhì)量發(fā)展。

　　惠州市政府官網(wǎng)最新發(fā)布的2022年1—2月惠州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值318.56億元，同比增長11.6%；工業(yè)投資同比增長92.6%，全市14項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中有7項增速居全省前3位、10項指標(biāo)增速居珠三角前3位。

　　產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展迅速帶來了人口的進(jìn)一步流入。據(jù)惠州市統(tǒng)計局月初公布的《2021年惠州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（終稿）》顯示，2021年惠州常住人口606.6萬，城鎮(zhèn)化率72.90%。相較于去年中公布的最新人口普查數(shù)據(jù)，惠州在一年時間里新增常住人口數(shù)達(dá)2.3萬。

　　“城市產(chǎn)業(yè)和人口集聚是城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的‘生命線’�！鳖櫤２ū硎�，惠州近年來依托“雙區(qū)”機(jī)遇大興實(shí)業(yè)的做法非常得力，依托目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)項目聚集的局面，基本奠定了未來10年乃至20年的城市發(fā)展路徑，保障了城市源源不斷的發(fā)展活力。

　　“有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)就會有人口，有人口流入就意味著有市場需求，市場持續(xù)有需求就代表著行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。”李建鋒介紹，在目前的城市發(fā)展大環(huán)境下，惠州樓市的前景是值得期待的。對于樓市現(xiàn)狀，李建鋒認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該修好“內(nèi)功”，更加精雕細(xì)琢，優(yōu)化提升產(chǎn)品和服務(wù)，專注為市民在城市實(shí)現(xiàn)安家樂業(yè)提供助力。

　　不只是城市發(fā)展紅利帶來樓市前景可期，行業(yè)發(fā)展在政策、金融等層面不斷深化的利好信息也將有序推動市場解困。

　　李建鋒稱，當(dāng)前，金融行業(yè)和調(diào)控政策均逐步得到優(yōu)化。房貸利率降低、放款速度加快，“房住不炒”理念深入人心，惠州市場發(fā)展的大環(huán)境正在有序平穩(wěn)健康發(fā)展，這均為市場的穩(wěn)步回升打下了堅實(shí)基礎(chǔ)。

　　專家觀點(diǎn)

　　上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波：

　　因時制宜完善調(diào)控措施，推進(jìn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是一個綜合的、多層級的政策體系內(nèi)容。知名經(jīng)濟(jì)人、上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波稱，從宏觀上來看，堅持“房住不炒”，落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的策略是既定的，保障城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障市民安居樂業(yè)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但與此同時，調(diào)控也提出要因城施策、因地制宜，從“限售、限購、限價、限貸”等多種層面實(shí)施功能性措施，在非常時期用非常手段落實(shí)“三穩(wěn)”策略，維護(hù)市場的供需健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　他介紹，與過熱市場形成對比的是，當(dāng)前進(jìn)入了低谷的市場行情。且在一些頭部房企遇困的背景下，行業(yè)去金融化的腳步已經(jīng)邁開，行業(yè)的投資投機(jī)屬性在降低，后續(xù)市場大起大落的可能性在縮小，這意味著部分既有的政策完成了使命。

　　“之前政策調(diào)整的地區(qū)基本都是中西部城市，惠州作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，政策的變化需要更加謹(jǐn)慎�！鳖櫤２ń榻B，惠州樓市仍然有活力和潛力，這就要求政府施策更多聚焦于民生和社會矛盾多發(fā)點(diǎn)。

　　針對市場出現(xiàn)的以價換量訊息，顧海波指出，在當(dāng)前行情下，企業(yè)面臨著以價換量、甩貨求生，還是堅守不降價、穩(wěn)市場的選擇。他直言，對于部分城市調(diào)控過程中為應(yīng)對企業(yè)頻繁漲價而實(shí)施的“限價令”，在當(dāng)前反而成為約束企業(yè)降價的障礙，主管部門應(yīng)該對措施因地制宜進(jìn)行優(yōu)化和完善。

　　“政策的合理優(yōu)化并不一定意味著放開，而是更加精準(zhǔn)施策，對既有政策條款進(jìn)行優(yōu)化，對于新舊不同的項目分別進(jìn)行規(guī)范，引導(dǎo)企業(yè)按照規(guī)則進(jìn)行銷售�！鳖櫤２ū硎荆�面對新的市場環(huán)境和行為，主管部門在規(guī)范過程中一定要有跟進(jìn)舉措，否則就會出現(xiàn)偷步的企業(yè)跑在前邊得利，守規(guī)矩的企業(yè)反而無法在競爭中占據(jù)有利地位，導(dǎo)致市場出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的情形。

　　顧海波稱，在堅持“房住不炒”的大背景下，惠州結(jié)合城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展實(shí)際，針對既有的政策體系各個措施內(nèi)容應(yīng)該適時予以優(yōu)化調(diào)整。因地制宜和因時制宜，更加精準(zhǔn)地完善各項調(diào)控措施，推進(jìn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

　　記者手記

　　房企做好產(chǎn)品和服務(wù)才能收獲市場認(rèn)可

　　惠州2022年一季度房地產(chǎn)市場交易新房107.63萬平方米。這在既有的暖市行情里，不過一個月的交易規(guī)模。自去年下半年開始，樓市受困于個別頭部房企的資金困局，供需受限，市場交易持續(xù)低位徘徊。

　　當(dāng)前，低位震蕩半年之久的市場也出現(xiàn)了新行情。筆者在走訪多個供需雙方企業(yè)和購房市民后發(fā)現(xiàn)，面對低位行情逐漸穩(wěn)固的惠州樓市，剛性的住房置業(yè)需求開始結(jié)束觀望，加快入市購房，市場出現(xiàn)了觸底反彈的新轉(zhuǎn)機(jī)。

　　在城市的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展成果初顯、人口持續(xù)流入的環(huán)境下，以及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)修正和去糟粕的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的推售熱情，購房市民的入市信心正在逐步回歸途中。

　　梳理動態(tài)市場的交易表現(xiàn)，在疫情防控常態(tài)化的背景下，低迷行情中反彈回來的市場里，城市的購房邏輯也發(fā)生著改變，以往扎堆式的購房局面不再，取而代之的是，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良、配套設(shè)施完善、服務(wù)體系完善的樓盤項目才能真正贏得市場的認(rèn)可，贏得置業(yè)安家的市民的認(rèn)可。

　　“任何市場環(huán)境下都有賣得好和賣得不好的房子�！惫P者認(rèn)為，面對當(dāng)下市場暫遇的短線震蕩和長效的城市價值環(huán)境，在惠經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)無需過多地在意短期市場的起伏漲跌，而應(yīng)更加堅定地將企業(yè)投資與城市的未來發(fā)展融合起來，堅持做好產(chǎn)品和做好服務(wù)，積累企業(yè)口碑和認(rèn)可度，無論順境逆境，長此以往終將收獲市場的善待。

　　明確心中的定力，再看回市場的新變化，盡管沒有希望中的好，但顯然也沒有想象中的糟。

　　【記者】張峰

　　【通訊員】羅杰