有過購(gòu)房經(jīng)歷的人都知道，在準(zhǔn)備決策是否買房，或是買多大、買哪里時(shí)，一項(xiàng)政策的發(fā)布、一個(gè)規(guī)劃的出臺(tái)，甚至于一宗地塊的成交，都可能影響到買房決定。

　　對(duì)有置業(yè)打算的惠州市民來說，近期密集出臺(tái)的“交房即發(fā)證”“三孩開放”等政策，以及金山湖土拍刷出新高價(jià)等新聞，就發(fā)揮了類似的作用。

近期市場(chǎng)傳出利好信息，購(gòu)房者置業(yè)熱情有所回溫。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　要素：三孩政策

　　四房產(chǎn)品成標(biāo)配

　　5月31日，中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

　　熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，房地產(chǎn)行業(yè)向來有“房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”的說法。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與和人口息息相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將對(duì)行業(yè)帶來廣泛而深遠(yuǎn)的影響。

　　因此，“三孩政策”一出，社會(huì)各界尤其是房地產(chǎn)行業(yè)議論紛紛，很多房企更是將“三孩政策”作為樓盤推售的營(yíng)銷賣點(diǎn)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士田先生認(rèn)為，人口紅利雖然可以兌現(xiàn)為住房需求，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但這個(gè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，且人口新增的數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，須有子女教育、住房、稅收等方面全方位的支持，才能真正提升適齡群體的生育意愿，“因此短期內(nèi)，‘三孩政策’并不能真正形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好。”

　　田先生分析認(rèn)為，短期來看，“三孩政策”真正會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面的變化，“近幾年惠州樓市的主流戶型集中在90~120平方米段的產(chǎn)品，未來120~140平方米段的產(chǎn)品應(yīng)該會(huì)越來越多，90平方米以下的產(chǎn)品會(huì)越來越被邊緣化�！�

　　對(duì)于田先生的這個(gè)分析，購(gòu)房者楊建君表示認(rèn)同。他告訴記者，“三孩政策”出臺(tái)后，原本就有要三孩念頭的他，更堅(jiān)定了“追三孩”的想法，“所以現(xiàn)在考慮買房，至少會(huì)買四居室，面積要在140平方米左右，要不然不夠住。”

　　要素：交房即發(fā)證

　　購(gòu)房者權(quán)益再加保護(hù)殼

　　4月1日，廣東提出在全省范圍全面推廣“交房即發(fā)證”，目前“交房即發(fā)證”已在全省14個(gè)地市試點(diǎn)，涉及納稅人2.14萬戶。

　　6月2日，市自然資源局聯(lián)合市住建局、市稅務(wù)局共同發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)“交房即發(fā)證”工作的實(shí)施方案》），要求自10月1日起，各縣區(qū)新建商品房全部實(shí)現(xiàn)“交房即發(fā)證”，有力保障購(gòu)房群眾的合法權(quán)益。

　　據(jù)悉，“交房即發(fā)證”是指新建商品房等項(xiàng)目組織交房時(shí)，在相關(guān)準(zhǔn)備工作完成的前提下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等部門聯(lián)動(dòng)，在交房現(xiàn)場(chǎng)為提出申請(qǐng)的購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人收房同時(shí)即可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，“交房即發(fā)證”政策的出臺(tái)，較好地保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，給購(gòu)房者吃了一顆定心丸。有購(gòu)房者表示，買房最怕拿不到產(chǎn)權(quán)證書，“有了這個(gè)政策作為保障，一邊交房一邊就能拿證，心里更有底�！�

　　在金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所律師汪鑫介紹，2018~2020年期間，逾期交房辦證類糾紛占房屋買賣合同糾紛的五成以上，“產(chǎn)權(quán)證書辦不下來，主要與開發(fā)商‘五證’不全、未繳納契稅、資金周轉(zhuǎn)不靈、土地抵押?jiǎn)栴}、違規(guī)建房、驗(yàn)收不合格等有關(guān)�！�

　　汪鑫介紹，購(gòu)房者不能如期拿證，不僅無法進(jìn)行房屋買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租、抵押、典當(dāng)?shù)�，而且房屋拆遷時(shí)無法獲得相應(yīng)補(bǔ)償，土地使用年限到期后也無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地，“若因項(xiàng)目非法開發(fā)而拿不到產(chǎn)權(quán)證書，還會(huì)面臨被強(qiáng)拆或拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。此外，若開發(fā)商因債務(wù)問題被強(qiáng)制執(zhí)行，沒有辦理房產(chǎn)過戶的房屋也會(huì)作為開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，被依法強(qiáng)制執(zhí)行�！�

　　基于這些利害關(guān)系，汪鑫認(rèn)為，“交房即發(fā)證”政策實(shí)際上是將不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、權(quán)籍調(diào)查、審核登簿等環(huán)節(jié)進(jìn)行全鏈條流程再造，節(jié)約了開發(fā)商時(shí)間成本和建設(shè)成本，規(guī)避了因拿不到產(chǎn)權(quán)證書造成的落戶、子女上學(xué)、銀行貸款、資產(chǎn)處置和收益等方面的影響，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主住權(quán)和產(chǎn)權(quán)同步，保障了購(gòu)房群體的合法權(quán)益。

　　要素：土拍高價(jià)

　　市場(chǎng)重燃置業(yè)熱情

　　近幾天的惠州樓市，被金山湖一宗地塊成交的信息刷了屏。引起關(guān)注風(fēng)暴的原因之一是近年來寸土寸金的金山湖核心板塊，土地資源稀缺，鮮有地塊出讓；二是該地塊競(jìng)拍引來10余家房企爭(zhēng)搶；三是該地塊最終樓面成交價(jià)破了“9字頭”，打破了惠州土拍價(jià)格紀(jì)錄。

　　據(jù)悉，這宗位于金山湖片區(qū)的JSH-A04-05-03-01商住地塊，最高計(jì)容建面52670.52平方米。在中海、江西新旅、招商、奧園、保利、龍湖、中梁、建發(fā)、越秀、遠(yuǎn)洋、海倫堡、城投等10余家房企的圍攻下，最終被中海地產(chǎn)以48250萬元的價(jià)格拿下，折合樓面價(jià)9161元/平方米，溢價(jià)率43%。這也是惠州土拍歷史上，首宗樓面價(jià)“破9”的地塊。

　　值得一提的是，據(jù)相關(guān)資料顯示，該地塊競(jìng)得人須配建150套定向銷售的人才房。同時(shí)，競(jìng)得人還須配建1所12班幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，開發(fā)投資總額不少于50000萬元。有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)成交樓面價(jià)及配建條件測(cè)算，該地塊實(shí)際樓面價(jià)成本至少在13000元/平方米。

　　就在市場(chǎng)熱議聲音未息之時(shí)，金山湖片區(qū)另一宗地塊掛牌出讓的消息，又一次吸引了市場(chǎng)注意。據(jù)悉，該宗位于天安數(shù)碼城附近的商住地塊，最高計(jì)容建面為67384平方米，以“限地價(jià)、竟配建”的方式出讓。地塊掛牌起拍總價(jià)47850萬元，折合樓面價(jià)7101元/平方米，每次報(bào)價(jià)加價(jià)幅度為500萬元的整數(shù)倍。當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)至60350萬元，即樓面價(jià)8956元/平方米時(shí)，還須轉(zhuǎn)入競(jìng)爭(zhēng)配建無償移交人才房面積環(huán)節(jié)，每次面積增加幅度為600平方米。配建總建面不低于3000平方米的人才房并無償移交政府。競(jìng)拍條件可謂十分苛刻。

　　兩宗地塊成交、掛牌的信息引發(fā)了行業(yè)內(nèi)外的廣泛熱議。在“如此高的地價(jià)成本，未來房?jī)r(jià)去到幾何”的猜想中，很多購(gòu)房者對(duì)置業(yè)金山湖又重燃了熱情。

　　改善型購(gòu)房者朱先生告訴記者，看到近兩年金山湖的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，自己原本放棄了在這個(gè)片區(qū)置業(yè)的念頭，“我以為這個(gè)區(qū)域價(jià)格已經(jīng)上到了天花板，現(xiàn)在追漲不太明智。但從最近成交的土地來看，未來這個(gè)區(qū)域還有很大的發(fā)展空間，所以又動(dòng)了心。”

　　世聯(lián)行粵東公司數(shù)據(jù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，中海地塊出讓情況反映出房企、購(gòu)房者對(duì)金山湖區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可。從某種意義上說，金山湖區(qū)域代表了價(jià)格和價(jià)值上的保障，“預(yù)計(jì)中海地塊會(huì)成為惠州新的豪宅項(xiàng)目�！�

　　惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠