“我計劃購買二手房，但對二手房交易不是很了解，想問下有哪些需要注意的問題？購房者該如何保障自己的權(quán)益，避免遭受不必要的損失？”

——惠州惠民通網(wǎng)友

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和變化，二手房交易在惠州愈發(fā)活躍，但交易過程中可能潛藏的各類風(fēng)險也讓不少購房者感到擔(dān)憂。惠州惠民通網(wǎng)友紛紛留言咨詢二手房交易相關(guān)問題。對此，記者采訪了房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)�業(yè)人士，為購房者梳理二手房交易注意事項，助力大家順利購得心儀二手房。

　　二手房常見交易流程和風(fēng)險

　　“之前有位買家過戶前沒有進行物業(yè)交割導(dǎo)致?lián)p失近萬元。”在市區(qū)金山湖片區(qū)經(jīng)營中介門店的李華（化名）和記者分享了一起案例。去年，其門店有位中介人員促成了一套二手房交易，出于對賣家的信任，買家在交易過程中并未去核查物業(yè)費繳納情況，而該中介人員也未盡到提醒義務(wù)。結(jié)果，買家在房款付清、房產(chǎn)過戶后，才發(fā)現(xiàn)有近萬元物業(yè)費未曾結(jié)算。此時，面對買家的追討，賣家以房屋已過戶為由拒絕承擔(dān)費用。最終，這筆意外支出只能由買家和該中介人員協(xié)商分?jǐn)偂?

　　這起因物業(yè)交割疏漏引發(fā)的糾紛背后，折射出的是二手房交易流程中的潛在風(fēng)險。記者走訪市場了解到，二手房交易流程包括選房看房、房屋核驗、簽署合同、產(chǎn)權(quán)過戶、物業(yè)交割等多環(huán)節(jié)，常見的二手房交易風(fēng)險包括：不了解政策資質(zhì)問題，導(dǎo)致無購房資格、貸款未批、房屋無法出售等；不了解房屋權(quán)屬問題，導(dǎo)致房屋被查封、抵押，處置權(quán)不清晰等；不了解資金安全問題，導(dǎo)致定金、房款被非法挪用；不了解稅費繳納問題，導(dǎo)致稅費計算有誤、購房成本增加、合同履約困難；不了解合同簽署問題，導(dǎo)致合同條款、違約責(zé)任不明確發(fā)生糾紛；不了解物業(yè)交割問題，導(dǎo)致物業(yè)費、水電費欠繳等。

　　業(yè)內(nèi)人士支招避坑

　　為了幫助購房者在二手房交易中避開常見“陷阱”，規(guī)避不必要的損失，記者采訪了惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長劉新群，為大家梳理了一份“避坑”指南。

　　劉新群表示，在惠州市進行存量房（二手房）交易時，買賣雙方需重點關(guān)注以下事項，以確保交易安全、順利。

　　選擇合規(guī)中介機構(gòu)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。要選擇已辦理營業(yè)執(zhí)照和《惠州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案資質(zhì)證書》的正規(guī)房地產(chǎn)中介公司交易。同時，選擇已實名登記并辦理《惠州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)信息卡》的從業(yè)人員。如果想要查詢中介機構(gòu)的備案情況，可以通過微信公眾號搜索“惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會”或登錄官網(wǎng)進行查詢。

　　注意產(chǎn)權(quán)核查。購房者需要查驗房源真實性，核對產(chǎn)權(quán)人身份與賣方是否一致。同時，要確認房屋是否存在抵押、查封、異議登記等限制，并對房屋性質(zhì)限制確認，避免小產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟適用房等特殊類型及查清土地性質(zhì)(劃撥土地需補繳出讓金)。此外，還要了解清楚學(xué)區(qū)房及戶籍問題。買方也應(yīng)提前查征信，做好征信預(yù)審。

　　保障資金安全。根據(jù)建住房（2006）321號文件規(guī)定：“發(fā)展交易保證機構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。”為保障存量房交易資金安全，建議交易雙方將存量房交易資金轉(zhuǎn)入“交易結(jié)算資金專用賬戶”監(jiān)管，資金代管窗口地址：惠州市江北34號小區(qū)校園東路房產(chǎn)交易大廈2樓，咨詢電話：2898563。同時，要明確中介機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式和服務(wù)內(nèi)容，按現(xiàn)場公示內(nèi)容付費。

　　在簽訂合同時，買賣雙方要審慎簽訂合同條款，重點關(guān)注代理權(quán)限、服務(wù)期限、違約責(zé)任、費用明細等內(nèi)容。

　　劉新群還提醒購房者，在二手房交易中要遵循“五不”原則：產(chǎn)權(quán)不明不交易；資金未監(jiān)管不付款；稅費未核清不簽約；中介無備案不委托；糾紛未解決不過戶。如果在交易過程中遇到問題，可撥打惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會投訴受理電話：2898346，進行反映。

　　惠州日報記者鄔玉婷

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