從2023年1月1日起，部分存量房貸客戶可以享受“降息”利好�；葜萑�?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　2023伊始，不少房貸族迎來一份“新年大禮”：從2023年1月1日起，存量房貸客戶可以享受“降息”利好，還款壓力減輕了。2022年，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計(jì)35個(gè)基點(diǎn)。由于購房者的房貸利率重定價(jià)日多為每年的1月1日，這意味著，對(duì)于多數(shù)“老房貸”客戶來說，今年以來LPR報(bào)價(jià)三次下調(diào)的效應(yīng)將集中“兌現(xiàn)”，這些購房者房貸月供將明顯減少。

　　LPR下調(diào)效應(yīng)兌現(xiàn)

　　LPR調(diào)降和房貸有什么關(guān)系？從2019年8月開始，央行實(shí)行房貸利率新政策，住房商貸利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。這也意味著，從計(jì)算公式看，如果LPR報(bào)價(jià)部分有所調(diào)整，則房貸利率也會(huì)相應(yīng)調(diào)整。

　　2022年12月20日，全年最后一期LPR出爐，1年期LPR報(bào)3.65%，5年期以上LPR報(bào)4.3%，均與上月持平。盡管這一次5年期以上LPR并未調(diào)降，但縱觀2022年，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

　　三次下調(diào)分別為：2022年1月20日，5年期以上LPR從4.65%降至4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；8月22日，5年期以上LPR從4.45%降至4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。自2019年LPR利率與房貸利率掛鉤以后，5年期LPR曾一度保持了一年多時(shí)間沒變化，今年卻連續(xù)下調(diào)三次，包括1年期LPR也下調(diào)了兩次，可謂LPR調(diào)整最多的一年。

　　對(duì)于存量貸款用戶，房貸利率換錨后，每一位貸款客戶可以在“固定利率”與“浮動(dòng)利率”之間二選一。但不同客戶的重新定價(jià)日有所不同。如果房貸選擇的是固定利率，那么剩余貸款期限內(nèi)的利率是不會(huì)隨著LPR水平變化而變化的。如果房貸錨定的是LPR，每年將有一次利率重新調(diào)整，房貸利率重新定價(jià)的時(shí)間有兩種，一種是根據(jù)房貸起息日，在下一年對(duì)應(yīng)的日期調(diào)整房貸利率；還有一種是約定重定價(jià)周期為1年，貸款利率于下一年1月1日調(diào)整，依據(jù)上年12月的5年期以上LPR，確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。這也意味著，從2023年1月1日起，“老房貸”利率掛鉤的“錨”，從4.65%變?yōu)榱?.3%，房貸族實(shí)際房貸利率水平也將隨之下調(diào)。

　　百萬房貸月供能省200元

　　“老房貸”本月起集中降息，那么房貸族究竟能省下多少利息？記者了解到，由于早些年房市較為火爆，受宏觀調(diào)整政策影響，多數(shù)銀行房貸利率需要在基準(zhǔn)定價(jià)基礎(chǔ)上上浮30~60個(gè)基點(diǎn)，所以目前很多房貸客戶的實(shí)際利率都為5%左右，部分高的可能會(huì)達(dá)到近6%。當(dāng)然，也有一些比較早的房貸客戶享受了基準(zhǔn)利率下浮政策，最低的可達(dá)到7折利率。

　　所以，對(duì)于不同的房貸族來說，此次降息的影響也不同。根據(jù)記者測(cè)算，若按0.35%的降幅來算，以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在2022年利率調(diào)整之前，LPR為4.65%，月供金額為5156元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR將降至4.3%，月供金額則為4948元，每月減少208元房貸金額，一年節(jié)省近2500元。當(dāng)然每位購房者的實(shí)際房貸利率不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會(huì)各不相同。

　　對(duì)于新房貸客戶來說，由于2022年12月LPR報(bào)價(jià)維持不變，惠州銀行房貸利率水平也較為穩(wěn)定。記者近日走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，目前惠州首套房房貸利率主流水平仍維持首套房最低4.1%、二套房最低4.9%的政策未變。同時(shí)，由于2022年樓市成交平淡、銀行資金面充裕等原因，往年年底銀行房貸額度緊張的局面在2022年末也未再現(xiàn)，目前惠州銀行房貸普遍正常放款，購房者并不需要“等貸”。

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　　提前還房貸有必要嗎？

　　雖然“老房貸”將降息，但對(duì)于很多“站在高崗”的房貸族來說，加點(diǎn)利率才是“不可言說的痛”。去年，惠州房貸利率開啟了“過山車”模式，從年初的首套5%以上一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前兩年的房貸利率多穩(wěn)定在5.8%左右，甚至一度達(dá)到了6%以上，作為利率高位站崗的市民來說，心中難免有些不是滋味�！拔屹I的房子商貸利率5.6%，特別想提前還掉這部分房貸，短期內(nèi)也沒有更好的投資渠道可以掙這么高的利息�！笔忻癖R小姐告訴記者。

　　一方面，房貸利率降至4.1%的消息，不斷沖擊著利息高位買房人的心理；另一方面，收入降低，投資收益不如預(yù)期。如今又到了年底獎(jiǎng)金集中發(fā)放、資金集中回款的時(shí)候，不少老房貸族有提前還貸的沖動(dòng)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，是否提前還貸要根據(jù)自身情況考慮，不能盲目跟風(fēng)，要綜合考慮后擇優(yōu)選擇。首先，要系統(tǒng)梳理下自己的資產(chǎn)情況，看看自己的閑余資金短期是否有使用的需要，是否有更好的理財(cái)渠道。其次，要看看自己的房貸當(dāng)時(shí)享受的是什么政策，如果當(dāng)時(shí)享受的是基準(zhǔn)利率下浮的政策，那此次下調(diào)后，利率將低于4.3%，這已經(jīng)屬于較低的利率水平，提前還貸則無必要；但如果之前執(zhí)行的是上浮的政策，則上浮幅度較大，此次下調(diào)后利率仍然較高，則可以考慮提前還部分房貸，減輕月供壓力。

　　一直以來，個(gè)人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，不良率低于個(gè)人經(jīng)營貸、個(gè)人消費(fèi)貸和信用卡貸款等。要注意的是，從下半年以來，選擇提前還貸的房貸族越來越多，部分銀行存在提前還貸難的問題，還貸隊(duì)伍可能排到二三月份，但多數(shù)銀行表示目前仍可以正常預(yù)約提前還貸�！澳壳疤崆斑�貸需要排隊(duì)，正常情況要等30天到40天左右�！被葜菽彻煞菪行刨J部的負(fù)責(zé)人坦言，如果還貸的額度緊張有可能會(huì)繼續(xù)延長(zhǎng)。

　　“如果提前還貸是為了購房，可以考慮‘帶押過戶’�！蹦炽y行業(yè)人士建議，為了方便二手房交易，目前我市已推出“帶押過戶”，即不解除房屋抵押，也可以辦理過戶登記，此舉能減輕業(yè)主提前還貸的壓力，又大幅縮短二手房交易時(shí)間。目前，惠城區(qū)二手房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)已在建設(shè)銀行、平安銀行等多家銀行陸續(xù)開展，極大地縮短了二手房交易業(yè)務(wù)辦理周期，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者劉乙端